معامله فضولی چیست؟

معامله فضولی

وکیل پایه یک دادگستری (اصفهان)
قبول وکالت در کلیه عاوی کیفری و حقوقی اعم از قتل، سقط جنین، کلاهبرداری، خیانت در امانت، ملکی، خانواده، طلاق، مهریه و.

محمد همائی فر

وکیل پایه یک دادگستری

ابوطالب اصغری جیرهنده

وکیل پایه یک دادگستری
وکالت در کلیه دعاوی حقوقی، کیفری، کمیسیون ماده ۱۰۰و۹۹ شهرداری، امور حسبی و. (گیلان > رشت)

دریافت مشاوره حقوقی

تضمین کیفیت مشاوره توسط وبسایت آوکیل

نوبت مشاوره خود را آنلاین رزرو نمایید

علی زیادی مشکول

وکیل قوه قضاییه (تهران)
وکالت در دعاوی حقوقی و کیفری

وکیل حجت اله کریمیان

وکیل پایه یک دادگستری (اصفهان)
وکالت تخصصی در دعاوی کیفری

وکیل محمدعلی قاسمی

وکیل پایه یک دادگستری (شیراز)
وکالت در کلیه دعاوی

تنفیذ ضمنی معامله فضولی

تنفیذ ضمنی معامله فضولی

کلمات کلیدی: قواعد عمومی قراردادها، معامله فضولی، تنفیذ معامله، تنفیذ ضمنی

مرجع صدور: شعبه 8 دادگاه تجدید نظر استان تهران

چکیده: چنانچه افعال مالک اصلی، حاکی از پذیرش معامله فضولی باشد،‌ این امر تنفیذ فعلی معامله فضولی تلقی و نیاز به تنفیذ لفظی یا کتبی صریح و منجز نیست.

تاریخ رای نهایی: 1392/08/14 شماره رای نهایی: 9209970220801061

در‌خصوص دادخواست م.ب. مع‌الواسطه با وکالت م.ک. و ن.ر. به‌طرفیت خواندگان 1 ـ ع. 2-م. هر دو ک. 3 ـ الف.م. به‌خواسته الزام به تنظیم سند رسمی سه دانگ از شش دانگ یک‌باب مغازه جزو پلاک ثبتی 924/3467 بخش 11 تهـران با کلیه خسارات دادرسی مقوم به 51 میلیون ریال با عنایــت به توضیح وکلای خواهان در دادخواست دایر به اینکه موکل در سال 73 به‌موجب مبایعه‌نامه شماره 005 شش دانگ یک‌باب مغازه به پلاک ثبتی 924/3467 بخش 11 تهران را از آقای الف.م. خوانده ردیف سوم خریداری نموده است با استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی به‌نام خریدار، موکل ناگزیر به‌ طرح دعوا گردید در زمان استعلام از ثبت مشخص شد که فقط سه دانگ پلاک ثبتی متلعق به‌نام فروشنده الف.م. می‌باشد لذا از سوی دادگاه نسبت به سه دانگ حکم صادر گردید، در‌خصوص سه دانگ دیگر باقی‌مانده (مقرر شد) با مراجعه به مالکین خواندگان 1 و 2 رضایت ایشان را جهـت تنفیـذ معامله انجـام شـده را أخــذ کنـد که تنفیذ ضمنـی به صورت کتبی موجود بوده و پیوست است لکن خواندگان تاکنون هیچ اقدامی نکرده‌اند، موکل از تاریخ مبایعه‌نامه 14/6/73 مالک شش دانگ این مغازه می‌باشد لذا تقاضای صدور حکم بر الزام خواندگان به تنظیم سند سه دانگ ملکیت و سرقفلی باقی‌مانده و با توجه به اینکه خواند گان 1 و 2 منکر تنفیذ و تأیید بیع واقع شده نسبت به ملک خود بین خوانده الف.م. با خواهان می‌باشند و خوانده ردیف سوم نیز ادعای خواندگان 1 و 2 را تأیید نموده است، دادگاه با عنایت به‌مراتب مرقوم با توجه به اینکه خواهان فضولی بودن بیع بین موکل خود با خوانده ردیف سوم نسبت به سه دانگ از شش دانگ ملک مورد معامله را در دادخواست تصدیق کرده است و با عنایت به اینکه خواهان دلیل و مدرکی بر تنفیذ بیع واقع شده را به صورت صریح و منجز باشد ابراز و ارائه نکرده است و از تصویر صورت‌جلسه استنادی و قرارداد داوری و پیشنهاد داوری نیز تنفیذ صریح بیع موصوف استفاده نمی‌شود و صرف پیشنهاد جهت مذاکره دلیل بر تأیید و تنفیذ نیست و سکوت در این مدت هم دلیل بر تنفیذ نمی‌باشد بنابراین با محرز نبودن تنفیذ بیع فضولی توسط مالکیـن سه دانــگ الزام آنان به تنظیم سند رسمی فاقد مبنای حقوقی و معامله فضولی چیست؟ قانونی است لذا دعوای خواهان را موجه ندانسته به استناد ماده 1257 از قانون مدنی حکم بر بطلان دعوای خواهان صادر می‌گردد. رأی صادره حضوری ظرف 20 روز پس از آن قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 43 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ کثیرلو

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی خانم م.ب. با وکالت آقا و خانم ع. و م.ک. که در ادامه خانم م.ک. با ارائه وکالت مع‌الواسطه به آقای ن.ن. عمــلاً از این دعوی خـارج شــده است به‌طرفیت آقایان 1 ـ ع. 2 ـ م.ک. 3 ـ الف.م. نسبت به دادنامه شماره 1010 مورخ 17/10/91 شعبه 43 دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن صدور حکم بر بطلان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سه دانگ از شش‌ دانگ یک‌باب مغازه جزو پلاک ثبتی 924/3467 بخش 11 تهران با کلیه خسارات دادرسی می‌باشد حاوی دلایل و جهات قانونی در نقض است، لایحه تجدیدنظرخواهی مشعر است بر اینکه خانم م.ب. طی مبایعه‌نامه شماره 5-14/6/1373 شش دانگ یک‌باب مغازه از پلاک فوق را از آقای الف.م. که یکی از مالکان و سازندگان مجتمع تجاری مذکور بوده را خریداری نموده‌اند و در آن آژانس مسافرتی (از سال 1374) تأسیس نموده، این در حالی است که تجدیدنظرخواندگان ردیف دوم و سوم در ساختمان و دفتر کار خود واقع در طبقه سوم حضور داشته‌اند، نامبردگان که مالکین سه دانگ مالکیت موضوع دعوی می‌باشند علاوه بر اینکه راجع‌به ادامه تصرفات مذکور اعتراض و شکایتی نداشته‌اند به‌صورت ضمنی درصورت‌جلســات 10/10/79 و 14/5/80 و غیــره مبایعه‌نامــه را تنفیذ نموده‌اند، در لایحه تجدیدنظرخواندگان آمده است آقای الف.م. در فروش سه دانگ مازاد بر مالکیت خود وکالت یا اذنی از اینجانبان نداشته‌اند، دادگاه بنا به‌مراتب فوق و اینکه تجدیدنظرخواه قریب به هیجده سال تصرف بلاتعرض در مغازه مربوطه داشته و اینکه تجدیدنظرخوانده ردیف اول به اصالت و وکالت از تجدیدنظرخوانده ردیف دوم ضمن صورت‌جلسه مورخ 25/7/83 به‌صورت فعلی مبایعه‌نامه فضولی را تنفیذ نموده‌اند ایضاً درصورت‌جلسه مربوط به داوری که در همان زمان تنظیم شده است و صورت‌جلسه مورخ 21/6/1386 با هم با فرض پذیرش مبایعه‌نامه و قبول این موضوع که فروشنده می‌باشند جهت حل اختلافات آقای م.س. را به‌عنوان داور برای تعیین کلیه حقوق فرضیه، متصوره فروشنـدگـان نسبت به قرارداد مورخ 14/6/73 و متمـم قــرارداد مذکــور به تاریخ 13/12/1373 انتخاب و معرفی نموده‌اند ولی به علت اختلافات طرفین داور موفق به صدور ر‌أی و حل اختلاف شده است، دادگاه عقیده دارد مالکان رسمی به‌شرح اقدامات معموله مبایعه‌نامه را تنفیذ نموده‌اند بنابراین رأی معترض‌عنه که مغایر این استدلال صادر شده است در خور تأیید نیست و مالکین سه دانگ به استناد قاعده لزوم و اصل صحت قراردادها مکلف به انتقال سه دانگ متنازع‌فیه به تجدیدنظرخواه می‌باشند در نتیجه ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نقض و مستنداً به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 219 و 220 و 223 و 247 و 248 قانون مدنی حکم به الزام تجدیدنظرخواندگان ردیف اول و دوم به تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ یک‌باب مغازه جزو پلاک ثبتی 924/3467 واقع در بخش 11 تهـران به انضمام خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل صادر می‌نماید، ولی در‌خصوص دعوی مذکور نسبت به آقــای الف.م. با توجه به اینکه مشارالیه در سه دانگ متنازع‌فیه مالکیت رسمی ندارند دعوی متوجه ایشان نیست مستنداً به بند 4 ماده 84 و ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان نسبت به وی صادر و اعلام می‌نماید. رأی قطعی است.

معامله فضولی و نکات کاربردی مربوط به آن

تنها مالکین یا نمایندگان قانونی آنها (وکیل، ولی، وصی و قیم)می توانند نسبت به انعقاد معامله اقدام نمایند مع الوصف اگر شخصی بدون داشتن مأذونیت و داشتن هر گونه سمتی نسبت به انجام معامله ای برای دیگران اقدام نماید عمل وی فضولی است. این عمل می تواند عقد عهدی باشد یا عقد تملیکی به این معنا که فضول برای دیگری تعهد ایجاد کرده باشد یا مال او را به دیگری بفروشد، حال اگر کسی معامله ای نماید بدون اینکه مالک باشد و یا بدون اینکه از مالک نمایندگی داشته باشد در صورت وجود سوء نیست مرتکب بزه انتقال مال غیر شده (که در این حالت نیز روابط حقوقی اشخاص و انتقالات بعدی تابع مبحث بیع فضولی و غصب قانون مدنی باشد) و در صورتیکه دارای سوء نیست نباشد، این معاملات فضولی بوده و نیازمند تأیید مالک می باشند. به همین علت ماده ۲۴۷ قانون مدنی مقرر داشته است که :«معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد… »
در معامله فضولی کسی که بدون داشتن سمت معامله نموده است را اصطلاحاً «مالک» می گویند، طرف دیگر معامله را «اصیل» می نامند.
در واقع معاملات فضولی معاملاتی هستند که فضول نسبت به مال دیگران انجام می دهد اعم از اینکه مال کسی را بفروشد و یا برای کسی مالی را خریداری نماید و یا اینکه بطور فضولی مال شخصی را به دیگران منتقل نماید و یا اینکه مال دیگری را بطور فضولی به خود منتقل نماید.

وضعیت حقوقی معامله فضولی

برابر ماده ۲۴۷ قانون مدنی :«معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت معامله فضولی چیست؟ یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست و لو این که صاحب مال باطناً راضی باشد، ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.» عقد فضولی غیر نافد بوده و نیازمند اعلام رضایت مالک می باشد. در اصطلاح حقوقی تنفیذ مالک را «اجازه» (و یا قبول) و عدم تنفیذ معامله را «رد» می گویند. از مفاد این ماده بر می آید که رضای باطنی و سکوت مالک برای نفوذ معامله کافی نیست و رضای مالک باید به وسیله ای هر چند ضمنی اعلام شود و به همین علت ماده ۲۴۹ همان قانون مقرر داشته است :«سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی شود.» و مطابق ماده ۲۴۸ قانون مدنی :«اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد نماید.» اعم از آنکه تصریح در معنا باشد یا بطور ضمنی مبین رد معامله فضولی باشد و همانند انکه در مثال فوق مالک با اطلاع از انعقاد عقد فضولی اقدام نموده است.
در همین رابطه شایان ذکر می داند اگر مالک قبولی خود را منوط به گذاردن شرط و شروط جدیدی بنماید، فی الواقع معامله فضولی را بطور ضمنی رد نموده است و البته در این حالت اگر اصیل با شرایط اعلامی از سوی مالک موفقت نماید و عقد بر مبنای شرط جدید منعقد شود می توان ادعا نمود که قرارداد جدیدی بین مالک و اصیل منعقد شده که البته بر این امر آثار حقوقی فراوانی مترتب می باشد.
اگر مالک معامله را قبول کرد عقد بطور کامل محقق شده و حق ردی برای ایشان باقی نمی ماند و همچنین است در صورتی که مالک معامله را ابتدائاً رد نماید که در این حالت نیز چون معامله باطل شده دیگر نمی تواند آن را قبول نماید و به همین علت ماده ۲۵۰ قانون مدنی مقرر داشته است :«اجازه در صورتی موثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.»
ماده ۲۵۲ همان قانون بیان می دارد :«لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد، اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را بهم بزند.» و از مفهوم مخالف این ماده استنباط می شود که اگر تأخیر موجب ضرر اصیل نشود به حکم قاعده ایشان می بایست به پیمانی که بسته است وفادار بماند. ماده ۲۵۳ قانون مذکور مقرر داشته :«در معامله فضولی، اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید، اجازه یا رد با وارث است.» بدیهی است که در این فرض ورثه می بایست یا بطور کلی معامله را قبول و یا بطور کامل رد نمایند و حق تجزیه آن را ندارند مگر با موافق اصیل.
ماده ۲۵۴ قانون مدنی بیان می دارد :«هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد از آن مال به نحوی از انحاء به معامله کننده فضولی منتقل شود، صرف تملک، موجب نفوذ معامله سابق نخواهد بود.» چرا که معامله منعقد قبلی غیر نافد بوده و نیازمند قبولی مالک است و مالک هر شخصی باشد باید قبولی دهد. همانند آنکه شخصی مال متعلق به پدر خود را بطور فضولی معامله نماید و پس از آن پدرش فوت کند و تمام آن مال به وی ارث برسد که در اینجا مالک فعلی (کسی که قبلاً نسبت به این مال معامله فضولی چیست؟ معامله فضولی کرده) می بایست معامله را اجازه را رد نماید. جالب آنکه برابر ماده ۲۵۵ قانون مدنی :«هر گاه کسی نسبت به مالی معامله بعنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک معامله کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله کننده می توانسته است قبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است والا معامله باطل خواهد بود.»
مطابق ماده ۲۵۶ قانون مدنی :«هر کسی مال خود را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند، معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر فضولی است.» بطور مثال اگر شخصی که مالک سه دانگ آپارتمان می باشد و در هنگام معامله ششدانگ آن را منتقل کند معامله نسبت به سه دانگ خود صحیح و نسبت به سه دانگ دیگر فضولی بود که در این حالت وضعیت قسمت اخیر منوط به تنفیذ آن از سوی مالک است و بر فرض رد این بخش از معامله خریدار به استناد خیار تبعض صفقه حق فسخ تمام معامله را خواهد داشت، همانطوری که در مبحث خیارات به بررسی بیشتر آن خواهیم پرداخت.
مطابق ماده ۲۵۷ قانون مدنی :«اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک، معامله فضولی را اجازه یا رد کند، مورد معامله دیگر نیز واقع شود، مالک می تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند.در این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از ان نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.»بطور مثال اگر حسن مال متعلق به حسین را به علی بفروشد علی آنرا به محمد فروخته و بعد از ان محمد آنرا به تقی واگذار نموده باشد، در اینجا حسین بعنوان مالک می تواند تمام معاملات را رد نماید و یا هر کدام از معاملات را که بخواهد تنفیذ کند و اگر معامله فیمابین علی و محمد را تنفیذ کند، قرار داد مذکور و نیز معامله بعدی یعنی معامله بین محمد و تقی نافذ و معامله قبلی یعنی معامله بین حسن و علی باطل خواهد بود.
لازم به ذکر است که اثر قبول یا رد معامله از طرف مالک به زمان انعقاد عقد باز میگردد و در واقع رد یا قبول اثر کاشفیت و قهقرایی داشته و به همین علت ماده ۲۵۸ قانون مدنی مقرر داشته است که :«نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد موثر خواهد بود.» بطور مثال اگر فضول در فروردین سال ۱۳۸۸ معامله ای را منعقد ولیکن مالک آن را در سال ۱۳۸۹ تنفیذ نماید، منافع ملک از سال ۱۳۸۸ متعلق به اصیل خواهد بود.

مسئولیت طرفین عقد فضولی و ایادی بعدی

مطابق ماده ۲۵۹ قانون مدنی :« هر گاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن را اجازه نکند، متصرف ضامن عین و منافع بوده است.»در واقع تصرفات متصرف غیر ماذون (از طرف مالک) در حکم غصب است به عبارت دیگر اصیلی که مال مالک را به اذن فضول به تصرف گرفته است ضامن عین و منافع آن تلقی و در واقع غاصب محسوب می گردد چه آنکه برابر ماده ۳۰۸ قانون مدنی :«غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان، اثبات ید مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.» ماده ۲۶۱ قانون مدنی در همین رابطه مقرر داشته است :«در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود، هر گاه مالک، معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضمن است اگر چه معامله فضولی چیست؟ معامله فضولی چیست؟ منافع را استیفاء نکرده باشد و همچنین نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.» همانطوری که معروض شد در واقع تصرفات متصرف غیر ماذون غاصبانه بوده و «الغاصب یوخذ الاحوال»فلذا ید وی ضمانی بوده و ضامن تسلیم عین و منافع مال می باشد ولی آنکه از آن استیفاء نیز نکرده باشد و همین امر صادق است بر ایادی بعدی چه آنکه ماده ۳۲۳ همان قانون اعلام میکند :«اگر کسی ملک مغصوب را از غاصب بخرد آن کس نیز ضامن و مالک می تواند بر طرق مقررات مواد فوق به هر یک از بایع و مشتری رجوع کرده عین کرده و در صورت تلف شدن آن، مثل یا قیمت مال و همچنین منافع آن را در هر حال مطالبه نماید.»
خریدار معامله فضولی همواره حق دارد جهت استرداد ثمن پرداختی به فضول مراجعه نماید و لیکن مطالبه خسارات از فضول مشروط به آن است که خریدار از فضولی بودن معامله اطلاعی نداشته باشد به همین علت ماده ۲۶۲ قانون مدنی مقرر داشته است :«در مورد ماده قبل (زمانی که مالک معامله را در نموده است) مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.»و در ادامه ماده ۲۶۳ قانون مذکور اعلام می نماید :«هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد، حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.»
لازم به ذکر می داند که برابر ماده ۲۶۰ ماده مدنی :«در صورتی که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند، دیگر حق رجوع به طرف دیگر را نخواهد داشت.» همانند ماده ۶۶۵ قانون که مقرر می دارد :«وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست، مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.» فلذا علی الاصول اعلام قبولی معامله فضولی از سوی مالک دلیل بر تأیید قبض عوض نیست مگر آنکه دلیل یا قرینه قطعی نیز بر تأیید قبض عوض وجود داشته باشد.

برخی نکات قانونی مهم در خصوص معامله فضولی

1. هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد آن مال، به نحوی از انحاء به معامله کننده فضولی منتقل شود، صرف تملک موجب نفوذ معامله سابقه نخواهد بود.
2. هر گاه کسی نسبت به مالی، معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک معامله­ کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله­ کننده می­توانسته است از قبل او با ولایت یا وکالت معامله نماید، در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است، والا معامله باطل خواهد بود.
3. هر گاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند، معامله فضولی چیست؟ معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر، فضولی است.
4. اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است، قبل از اینکه مالک، معامله فضولی را اجازه یا رد کند، مورد معامله دیگر نیز واقع شود، مالک می­تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند، در این صورت هر یک را اجازه کرد، معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.
5. نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و هم­چنین نسبت به منافع حاصل از عوض آن، اجازه یا رد از روز عقد موثر خواهد بود.
6. هرگاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن معامله را اجازه نکند متصرف، ضامن عین و منافع است.
7. در صورتی که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله، قبض عوض را نیز اجازه کند، دیگر حق رجوع به طرف دیگر را نخواهد داشت.
8. در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود، هر گاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است، اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری، حادث شده باشد.
9. مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن، عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.

۱۰ . هرگاه مالک، معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی ­بودن آن جاهل باشد، حق دارد که برای ثمن و همه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم­ بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.

بطلان معامله به جهت فضولی

موضوع خرید و فروش ملک به دلیل اهمیت اقتصادی و منافع معامله فضولی چیست؟ حاصل از آن، یکی از پر اهمیت ترین انواع فعالیت های اقتصادی محسوب می گردد. این اهمیت موجب شده است انواع تخلفات و جرایم در این حوزه اتفاق افتد. از انواع کلاهبرداری ها گرفته تا جعل سند و فروش مال غیر و…. بنابراین دعاوی مختلفی نیز در این زمینه مطرح می گردد.

یکی از دعاوی مطرح بویژه در حوزه ملک، بطلان معامله به جهت فضولی است. معامله فضولی ملک از آن دست از معاملات است که در هنگام انجام آن، مالک واقعی ملک در صحنه حضور نداشته و از آن بی خبر است. بنابراین می توان گفت معامله فضولی یعنی خرید یک ملک از شخصی که مالک ملک نبوده است. معامله‌ فضولی، یک معامله است که مالک اصلی ملک ، از انجام معامله اطلاعی ندارد یا برای انجام معامله رضایت نداده است. بنابراین فرد دیگری بدون داشتن صلاحیت و اختیار قانونی، اقدام به فروش مال نموده است.

نظر قانون در مورد معامله فضولی

بطلان معامله به جهت فضولی از منظر قانون چگونه است؟ در این رابطه به ماده 247 قانون مدنی مراجعه می کنیم. در این ماده چنین آمده است:

معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست. ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می شود.

بطلان معامله فضولی

اگر بعد از انجام یک معامله از جمله فروش ملک، مالک قرارداد فروش ملک را تأیید کند قرارداد معتبر است. اما بطلان معامله فضولی زمانی مطرح می شود که مالک از معامله آگاهی یافته ولی آن را تأیید نمی کند که در این صورت قرارداد باطل و آن معامله فضولی خواهد بود.

معامله‌ فضولی در دو وضعیت باطل خواهد شد:

الف) هر گاه مالک بعد از اطلاع از انجام معامله، عدم رضایت خود را نسبت به آن اعلام نماید، معامله باطل می‌شود.

ب) چنانچه وکیل بعد از باطل شدن وکالتنامه خود ، بر اساس آن اقدام به معامله کند، معامله‌ انجام گرفته به دلیل عدم رضایت موکل باطل می‌شود.

معامله‌ غیرنافذ به چه معنا است؟

معامله‌ای که دچار نقص است نه صحیح است و نه باطل. برای صحیح شدن معامله لازم است نقص در معامله برطرف شود. یعنی آن عاملی که موجب غیرنافذ شدن معامله شده است. در معامله فضولی نیز عدم رضایت مالک ، همان نقص محسوب می شود. بنابراین به محض اینکه مالک نسبن به معامله رضایت دهد نقص برطرف شده و معامله صحیح می‌شود.

نکات حقوقی مهم در باب معامله فضولی

• هیچکس نمی تواند ملک کسی را بدون اذن و اجازه رسمی مالک بفروش رساند.
• اجازه می تواند در قالب وکالت محضری، ولایت قانونی مثل ولایت بر محجور و سفیه و وصایت یا وصی قانونی اموال متوفی باشد.
• اگر معامله به صورت فضولی انجام گرفته باشد اما مالک اصلی بعداً آن را تأیید نماید، معامله قانونی خواهد بود.
• صحیح و نافذ بودن معامله مشروط به اجازه مالک می باشد.
• ممکن است فردی ملکی را به صورت فضولی دریافت کرده باشد و در هنگام معامله از فضولی بودن آن آگاهی نداشته باشد.
• در چنین موردی اگر ملک فروخته شده باشد باز هم معامله از نوع فضولی خواهد بود. زیرا معامله اول هم فضولی و از اساس باطل بوده است.
• اگر وکیل فراتر از حدود اختیارات خود نسبت به انجام معامله اقدام و موکل آن را تأیید نکند معامله فضولی خواهد بود.
• بعد از فوت مالک اصلی، وراث می توانند نسبت به رد یا تأیید معامله اقدام نمایند.

اقدامات مالک بعد از اطلاع از معامله فضولی

• اظهارنامه رسمی برای طرفین معامله ارسال و مراتب عدم قبول یا رد معامله را اعلام می دارد.
• دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی را از طریق دفاتر خدمات قضایی تنظیم و به دادگاه حقوقی محدوده ملک تقدیم می کند.
• اعلام مالک برای رد یا قبول معامله مشروط به فوریت انجام این کار از طرف او نیست.
• مالک اصلی ضامن ضرر و زیان ناشی از تأخیر در اعلام فضولی بودن معامله نیست.
• در صورت ایراد خسارت به ملک، مالک اصلی می تواند، خریدار را بعنوان متصرف، طرف دعوی خسارت قرار دهد.
• در این صورت ، خریدار هم چنانچه از معامله فضولی خبر نداشته، می تواند به فروشنده فضولی مراجعه کند.

خواهان و خوانده در دعوای تأیید بطلان معامله به جهت فضولی

در دعوای بطلان معامله به جهت فضولی، خواهان، مالک اصلی ملک است.

خواندگان نیز طرفین معامله یا خرید و فروش ملک متعلق به مالک اصلی خواهند بود.

دادگاه چگونه با معامله فضولی برخورد می کند؟

با تقدیم دادخواست از طرف مالک ملک که در مورد آن معامله فضولی انجام گرفته است.

دادگاه ابتدا مدارک ارسالی را مورد بررسی قرار می دهد . چنانچه مدارک دال بر بطلان معامله بود، معامله به جهت فضولی تأیید می شود.

مطلب مفید | وکیل ملک حرفه ای

نکات کلیدی در ارتباط با تایید بطلان معامله به جهت فضولی

• اگر مالک موقع انعقاد قرارداد حضور داشته باشد، ولی سکوت کند، برای صحیح بودن معامله کافی نیست.
• رضایت مالک باید بصورت صریح، اعلام شود.
• معامله فضولی ممکن است نسبت به منافع ملک نیز باشد.
• یعنی محتمل است فردی بدون اجازه مالک، اقدام به اجاره دادن ملک کند در این حالت، معامله در صورت رد مالک، باطل است.
• ممکن است مالک متوجه شود که معامله فضولی انجام شده اما ملک خود را به شخص دیگری بفروشد.
• این بدین معناست که در واقع بصورت ضمنی، این معامله را رد کرده است و معامله فضولی، باطل می شود.
• اگر فروشنده با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
• عنوان دادخواست باید تایید بطلان معامله باشد و تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نیست.

اشاره به برخی مواد قانونی

ماده 253 قانون مدنی :

در معامله‌ فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، اجازه یا رد، با وارث است.

ماده 304 قانون مدنی :

اگر کسی که چیزی را من غیر حق، دریافت کرده است، خود را محق می دانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.

ماده ۶۷۴ قانون مدنی :

موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد.

در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده شده است، موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت.

معامله فضولی چیست

معامله فضولی

مفهوم معامله فضولی

معامله فضولی به این مفهوم می باشد که شخصی صاحب مالی نیست و مالکیت آن را ندارد معامله فضولی چیست؟ معامله فضولی چیست؟ و نیز از سوی مالک هم این اجازه را در اختیار ندارد. اما نسبت به آن مال یک عمل حقوقی انجام می‌دهد. به شخصی که بدون دریافت اجازه از مالک مال را مورد معامله قرار می‌دهد، فضول می گویند. عمل حقوقی راجع به مال یعنی فضول با مال خرید و فروش انجام دهد یا معامله ای ترتیب دهد که انجام آن فقط در دسته اختیارات مالک می باشد و آن شخص در انجام این کار بدون اجازه دخالت نموده است.

مثلاً شخص الف اتومبیل شخص ب را بدون این که از او اجازه بگیرد به شخص ج انتقال می دهد یا اجاره می دهد. با توجه به این موضوع باید گفت که در هر معامله فضولی سه نفر حضور پیدا می کنند. اول مالک یعنی شخصی که از نظر قانون مال متعلق به او می باشد. دوم شخص فضول یعنی آن فردی که بدون اجازه و در اختیار داشتن حقی معامله‌ای را راجع به مال دیگری انجام می دهد. سوم شخص اصیل یعنی فردی که فضول با او معامله را منعقد نموده است.

آثار معامله فضولی

معامله فضولی از جمله معاملات غیر نافذ تلقی می شود. یعنی از لحاظ حقوقی نیازمند تنفیذ و تایید است تا اعتبار پیدا کند. اما سوال این جاست که چه کسی باید این تصدیق را بدهد یا به عبارتی دیگر چنان چه شخصی بدون اذن صاحب مال اقدام به انجام معامله فضولی کند اثر معامله چگونه خواهد بود ؟ تکلیف معامله فضولی را مالک مال است که تعیین می کند.

در حقیقت باید به زبان ساده چنین توضیح داد که اصیل هنگامی که در معامله با فضول قرار داشته است فرقی نمی‌کند که آگاه باشد یا بی اطلاع باشد. در هر حال این معامله فضولی انجام شده است و به انجام معامله تمایل نشان داشته داده است و شخص فضول در معامله نقشی نخواهد داشت و تنها شخصی که باید تکلیف قرارداد و معامله و آثار آن را تعیین کند مالک می باشد. بنابراین آثار معامله فضولی دو مورد است یا قبول معامله یا ردهمعامله که در زیر توضیح داده می شود.

قبول معامله فضولی

نخستین اثر معامله فضولی قبول معامله از سوی مالک می باشد. در شرایطی که مالک معامله را قبول کند معامله کامل خواهد شد و از نظر قبول قرارداد بین مالک و اصیل دارای اعتبار است و هر دو باید نسبت به آن معامله عمل نمایند تاییدی که از سوی مالک انجام می‌شود هم می‌تواند به شکل صریح صورت گیرد هم به صورت ضمنی. اگر به شکل صریح باشد مثلاً مالک به زبان می گوید که معامله با تو را قبول می‌کنم یا به شکل غیرمستقیم و ضمنی معامله را می پذیرد. مثلاً از شخص اصیل تقاضای اجاره می کند.

رد معامله فضولی

با رد معامله مالک اثر آن را راجع به خودش خاتمه می بخشد. از نکات مهمی که باید در نظر داشت این است که در آثار معامله فضولی باید به آن عنایت داشت که برای مالک مدت زمانی به معامله فضولی چیست؟ منظور تایید یا رد معامله مقرر نشده است. از سوی دیگر اصیل تا وقتی که مالک تکلیف قرارداد را تعیین ننموده است حق فسخ آن را نخواهد داشت و باید نسبت به آن وفادار باشد. اما چنان چه در طی این مدت که مالک نسبت به معامله فضولی اتخاذ تصمیم می کند، زیانی از نظر معامله به اصیل وارد شود او قادر است با اثبات ضرر و زیان معامله را بر هم بزند.

التزام اصیل به معامله فضولی

معامله فضولی

عقد فضولی از سوی مالک غیر نافذ می باشد و تا پیش از تنفیذ او دارای اثر حقوقی نیست. اما اصیل قانونا باید نسبت به عقد پایبند باشد و نمی تواند از زیر بار مسئولیت آن بگریزد. بر اساس ماده ۲۵۲ قانون مدنی ضرورتی ندارد اجازه یا رد به شکل فوری انجام شود. اما چنان چه تاخیر مالک در قبول یا رد معامله فضولی سبب ضرر و زیان به اصلیل شود حق فسخ معامله را خواهد داشت. فرقی نمی‌کند که نسبت به فضولی بودن معامله آگاه باشد یا جاهل و از مفهوم مخالف ماده فوق چنین برداشت می شود که اگر تاخیر مالک سبب زیان شود او حق فسخ معامله را نخواهد داشت.

قائم مقامی در اجازه یا رد معامله فضولی

یکی از نکات مهم در معامله فضولی آن است که ضرورتی ندارد که اجازه یا رد عقد فضولی به وسیله فردی که در هنگام انعقاد معامله مالک مبیع بوده است صورت پذیرد. بلکه این قبول یا رد به وسیله جانشین مالک معامله فضولی چیست؟ نیز میسر است. پس اگر مالک بدون اطلاع از معامله فضولی مبیع را به شخص دیگری انتقال دهد عقد همچنان غیر نافذ خواهد بود و قبول یا رد آن با مالک جدید است.

بر اساس ماده ۲۵۳ قانون مدنی چنان چه مالک پیش از اجازه یا رد متوقف شود این قبول یا رد در اختیار ورثه خواهد بود. حق تنفیذ یا رد در عقد فضولی از مالکیت ورثه پیروی می کند. به گفته وکیل ارث در شیراز: به طور مثال چنانچه خانه یا زمینی که متعلق به مردی می باشد فروخته شود همسر آن شخص حق قبولی یا رد معامله فضولی را ندارد. چون زن از عین مال غیر منقول ارث نخواهد برد.

و در مورداثر فوت و حجر اصیل در معامله فضولی باید گفت همانطور که فوت یا حجر مالک سبب ابطال معامله فضولی نمی شود فوت یا حجر اصیل نیز سبب باطل شدن معامله نخواهد شد ورثه او باید به عقد فضولی پایبند و وفادار باشند.

شرایط اجازه معامله فضولی

معامله فضولی

به منظور آن که اجازه غیر اثر کند و معامله فضولی نافذ شود این اجازه باید شرایطی داشته معامله فضولی چیست؟ باشد:

اول این که اجازه مالک در شرایطی معامله فضولی را تنفیذ می‌کند که در گذشته آن را رد نکرده باشد و اعلام معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی قادر نیست به ماهیت حقوقی معامله باطل اعتبار بدهد.

دوم این که اجازه باید در هنگام اهلیت اجازه دهنده انجام شود. در شرایطی که مالک در موقع اجازه صغیر و مجنون و سفیه باشد اجازه اثری نخواهد داشت.

معاملات متعدد بر مال غیر

در شرایطی که مال دیگری مورد معامله فضولی واقع شود و پیش از آن که مالک آن را قبول یا رد کند معاملات دیگری هم راجع به آن مالک صورت پذیرد، مالک اختیار دارد هر کدام از معاملات متوالی را تنفیذ کند. در این حالت اگر مالک اولین معامله فضولی را اجازه بدهد هم آن معامله و هم سایر معاملات بعدی تنفیذ خواهد شد و چنانچ ه معامله آخر مورد تنفیذ قرار بگیرد همه معاملات قبلی باطل می شود.

هنگام وقوع آثار قانونی معامله فضولی

یکی از نکات قابل توجه در مورد معامله فضولی آن است که باید بررسی نمود که معامله از چه زمانی دارای آثار قانونی خود می شود. در پاسخ به این پرسش باید گفت که بر اساس ماده ۲۵۸ قانون مدنی مقرر شده است که راجع به منافع مالی که در معامله فضولی قرار گرفته است و نیز راجع به منافع حاصل از آن اجازه یا رد معامله از روز عقد دارای اثر می باشد.

آثار معامله بعد از اجازه

چنان چه معامله فضولی از سوی مالک مورد تنفیذ قرار بگیرد، معامله کامل می‌شود و دارای آثار حقوقی می‌گردد. قانونگذار در ماده ۲۴۸ قانون مدنی مقرر کرده است که اجازه مالکیت راجع به معامله فضولی هم به لفظ هم به عملی که دلالت بر تنفیذ است کند، به وقوع می پیوندد. مثل آن که مالک بعد از تحقق معامله فضولی مال مورد معامله را به اصیل بدهد و نیز بر اساس ماده ی ۲۴۹ قانون مدنی سکوت مالک و اینکه در مجلس عقد حاضر شده است تنفیذ معامله تلقی خواهد شد. اگر اصیل ثمن معامله را به فضول بپردازد، مالک قادر است به منظور دریافت سند به فضول یا اصیل رجوع کند و اگر به اصیل مراجعه نمود، اصلیل این امکان را دارد که سند پرداخت شده به فضول را پس بگیرد.

آثار معامله فضولی پیش از اجازه یا رد

معامله فضولی

معامله فضولی قبل از آن که از سوی مالک مورد رد یا تنفیذ قرار بگیرد باطل نخواهد بود. اما صحیح نیز نمی باشد. بلکه یک عقد غیر نافذ تلقی می‌شود. قانونگذار در ماده ۴۷ قانون مدنی اظهار داشته است که معامله به غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نفوذ ندارد. حتی اگر صاحب مال از نظر باطنی راضی باشد اما اگر مالک یا قائم مقام او بعد از احراز معامله آن را تنفیذ کند، در این حالت معامله صحیح و نافذ خواهد شد. تنها اثری که برای این شکل از معامله می توان بیان نمود الزام اصیل به اجرای مندرجات معامله در شرایطی که غیر تنفیذ کند می باشد.

معامله فضولی از طرف اصلیل که دارای اراده کامل بوده عقدی لازم تلقی می شود. بنابراین شرایط عدم نفوذ معامله تا هنگامی که رد یا قبول آن صادر نشده است، باقی می ماند. در ماده ۲۵۲ قانون مدنی مقرر شده است که ضرورتی ندارد این اجازه به شکل فوری صادر شود و چنان چه این به تاخیر انداختن سبب ضرر و زیان اصلی شود، مشارالیه قادر است معامله را بر هم زند. وضعیت عدم نفوذ معامله فضولی حتی بعد از مرگ غیر هم پابرجا می ماند و بر اساس ماده ۲۵۳ قانون مدنی در معامله فضولی چنان چه مالک بیش از اجازه یا قبول متوقف شود، این اجازه یا قبول در اختیار وارث خواهد بود.

وکیل خوب معامله فضولی در مشهد

بهترین وکیل معاملات فضولی در مشهد | 09155129243

بهترین وکیل معاملات فضولی در مشهد معامله فضولی چیست ؟ معامله فضولی یعنی معامله به مال غیر و عبارت است از معامله ای که شخص با مال دیگری انجام میدهد بدون اینکه نماینده او ویا ماذون از طرف او باشد . کسی که بدون اختیار و نمایندگی برای دیگری معاملهتوضیحات بیشتر

معامله فضولی 2 | 09155129243

وکیل معامله فضولی درمشهد برای درخواست وکیل معامله فضولی درمشهد و مشاوره با وکلای متخصص و حرفه ای گروه وکلای توانا در زمینه ملکی با شماره 09155129243 و 09306924956 تماس بگیرید. ماده 247 قانون مدنی مقرر میدارد : “معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالتتوضیحات بیشتر